Årsrapport 2015

NOTE 5
FINANSIELLE INSTRUMENTER OG BRUK AV VIRKELIG VERDI
           
               
Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt
Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.
               
For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.
               
Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi.
               
Verdsettelsesmetoder
Verdien av datterselskaper er fastsatt ved ta utgangspunkt i selskapenes bokførte egenkapital og justere for ikke bokførte verdiendringer. Underliggende investeringer verdsettes etter samme prinsipper som investeringer eid direkte i Ferd AS, som beskrevet nedenfor.
               
Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.
               
Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV / EBITDA, EV / EBITA, EV / EBIT og EV / (EBITDA - CAPEX). Ferd innhenter relevante multipler for sammenlignbare selskaper. Multiplene for porteføljeselskapene justeres dersom forutsetningene ikke er like med peer group. Slike forutsetninger kan bestå av kontrollpremie, likviditetsrabatt, vekstforutsetninger, marginer eller tilsvarende. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i verdipapiret, benyttes denne normalt som grunnlag for vår verdsettelse.
               
Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV). Ferd gjør en kritisk vurdering av om rapportert NAV kan legges til grunn.
               
Den delen av hedgefondporteføljen som rapporteres under Øvrig er kjøpt i annenhåndsmarkedet, ofte med en betydelig rabatt i forhold til rapportert verdi fra fondene (NAV). Ved måling av disse hedgefondene innhentes anslag fra flere eksterne meglere for å vurdere hvilken rabatt disse hedgefondene omsettes til, sammenlignet med siste rapporterte NAV. Ferd gjør en vurdering av megleranslagene, anslår beste estimat for rabatt og benytter dette estimatet ved verdsettelse av hedgefondene.
               
Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Periodevis sammenlignes våre beregnede verdier mot uavhengige takster.
               
Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av selskapets finansielle instrumenter samt hvordan disse er behandlet i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.
               
     
Finansielle instrumenter målt til virkelig verdi over resultatet
Finansielle instrumenter målt til amortisert kost
   
Beløp i NOK 1 000
   
Utlån og fordringer
Finansiell forpliktelse
SUM
Virkelig
verdi
 
Anleggsmidler
         
Investeringer i datterselskaper
11 440 623
   
11 440 623
11 440 623
Andre langsiktige fordringer
 
100 841
 
100 841
100 841
Sum 2015
11 440 623
100 841
 
11 541 464
11 541 464
Sum 2014
10 824 395
841
 
10 825 236
10 825 236
               
Omløpsmidler
             
Kortsiktige fordringer mot selskap i samme konsern
 
118 691
 
118 691
118 691
Andre kortsiktige fordringer
 
286 656
 
286 656
286 656
Noterte aksjer og andeler
7 283 017
   
7 283 017
7 283 017
Unoterte aksjer og andeler
2 144 722
   
2 144 722
2 144 722
Hedgefond
5 177 254
   
5 177 254
5 177 254
Renteinvesteringer
135 912
   
135 912
135 912
Bankinnskudd
 
3 285
 
3 285
3 285
Sum 2015
14 740 904
408 633
 
15 149 537
15 149 537
Sum 2014
13 501 782
1 862 113
 
15 363 895
15 363 895
               
Kortsiktig gjeld
         
Leverandørgjeld
   
1 217
1 217
1 217
Offentlige avgifter
   
6 195
6 195
6 195
Gjeld til selskap i samme konsern
   
71 125
71 125
71 125
Annen kortsiktig gjeld
73 578
 
32 002
105 580
105 580
Sum 2015
3 079
 
1 439 052
1 442 132
1 442 132
Sum 2014
3 079
 
1 439 052
1 442 132
1 442 132
               
Virkelig verdi hierarki - Finansielle eiendeler og forpliktelser
Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:
               
Nivå 1: Verdsettelse basert på noterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler uten justeringer. Et aktivt marked kjennetegnes ved at det gjøres transaksjoner i markedet i verdipapiret med tilstrekkelig hyppighet og volum. Prisinformasjonen skal være løpende oppdatert og representere forventet salgsvederlag. Kun børsnoterte aksjer blir vurdert som nivå 1 investeringer.
               
Nivå 2: På nivå 2 klassifiseres investeringer hvor det finnes noterte priser, men markedene tilfredsstiller ikke kravene for å regnes som aktive. I tillegg vurderes investeringer hvor verdsettelsen i sin helhet kan avledes fra verdien av andre noterte priser, herunder verdi på underliggende verdipapirer, rentenivå, valutakurs eller lignende. Finansielle derivater som renteswaper og valutaterminer vurderes også som nivå 2 investeringer. Ferds hedgefondportefølje vurderes å tilfredsstille kravene til nivå 2. Disse fondene består av sammensatte porteføljer av aksjer, rentepapirer, råvarer og andre omsettelige derivater. For slike fond rapporteres verdi (NAV) løpende og den rapporterte NAV benyttes ved transaksjoner i fondet.
               
Nivå 3: Alle Ferds øvrige investeringer vurderes på nivå 3. Dette gjelder investeringer der all informasjon eller deler av informasjonen om verdi ikke kan observeres i markedet. Ferd benytter også verdsettelsesmodeller for investeringer der aksjen har liten eller ingen omsetning. Verdipapirer som verdsettes basert på noterte priser eller rapportert verdi (NAV), men hvor det må gjøres vesentlige justeringer vurderes også på nivå 3. For Ferd gjelder dette private equity- og andre fondsinvesteringer rapportert under øvrige der rapportert NAV må justeres for rabatter. En avstemming i bevegelsen av eiendelene på nivå 3 er vist i en egen tabell.
               
Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.
               
Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets finansielle eiendeler målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:
Beløp i NOK 1 000
     
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2015
Investeringer i datterselskaper
   
11 440 623
11 440 623
Andre kortsiktige fordringer
           
 
Noterte aksjer og andeler
     
7 283 017
   
7 283 017
Unoterte aksjer og andeler
         
2 144 722
2 144 722
Hedgefond
       
3 887 561
1 289 693
5 177 254
Renteinvesteringer
       
135 912
 
135 912
Annen kortsiktig gjeld
       
- 73 578
 
- 73 578
Sum 2015
     
7 283 017
3 949 894
14 875 038
26 107 949
               
Beløp i NOK 1 000
     
Nivå 1
Nivå 2
Nivå 3
Sum 2014
Investeringer i datterselskaper
         
10 824 395
10 824 395
Andre kortsiktige fordringer
       
34 964
 
34 964
Noterte aksjer og andeler
     
6 622 552
   
6 622 552
Unoterte aksjer og andeler
       
 
2 215 184
2 215 184
Hedgefond
       
2 869 671
1 759 410
4 629 081
Annen kortsiktig gjeld
       
- 3 079
 
- 3 079
Sum 2014
     
6 622 552
2 901 556
14 798 989
24 323 097
               
               
               
               
               
               
Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3
Beløp i NOK 1 000
 
IB 01.01.15
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.15
Investeringer i datterselskaper
 
10 824 395
117 630
 
498 597
 
11 440 623
Unoterte aksjer og andeler
 
2 215 184
486 274
- 358 003
-243 420
44 687
2 144 722
Hedgefond
 
1 759 410
199 069
- 730 396
- 445 596
507 206
1 289 693
Sum
 
14 798 989
802 973
-1 088 399
- 190 419
44 687
14 875 038
               
Beløp i NOK 1 000
 
IB 01.01.14
Kjøp / emisjon
Salg og utbetalinger fra investeringer
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
Gevinst og tap innregnet i resultatet
UB 31.12.14
Investeringer i datterselskaper
 
11 403 639
1 325 568
- 150
-1 904 662
 
10 824 395
Unoterte aksjer og andeler
 
2 922 904
153 471
- 647 684
- 93 388
- 120 119
2 215 184
Hedgefond
 
2 001 380
91 680
- 901 293
567 643
 
1 759 410
Sum
 
16 327 923
1 570 719
-1 549 127
-1 430 407
- 120 119
14 798 989
               
Oversikt over benyttede inndata og sensitivitetsanalyse
Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.
               
Beløp i NOK 1 000
Balanseført verdi per 31.12.15
Benyttede og implisitte
EBITDA multipler
Verdi, dersom multippel reduseres med 10 prosent
Verdi, dersom multippel økes med 10 prosent
Benyttet diskonterings-rente
Verdi, dersom renten økes med 1 prosentpoeng
Verdi, dersom renten reduseres med 1 prosentpoeng
Investering i Ferd Eiendom AS 1)
2 423 426
     
7,0% - 11,7%
2 094 119
2 911 119
Øvrige investeringer i datterselskaper
9 017 197
9,2 - 15,7
7 638 197
10 396 197
     
Unoterte aksjer og andeler 2)
402 777
           
Beløp i NOK 1 000
       
Estimerte rabatter ihht megler (intervall)
Verdi dersom rabatten økes med 10 prosent
Verdi dersom rabatten reduseres med 10 prosent
Hedgefond 3)
1 289 693
     
1 % - 83 %
1 190 048
1 389 338
               
1) Ca 68 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og sensitive for endring i diskonteringsrente.
2) Ca 19 % av verdien av unoterte aksjer og andeler er sensitive for endring i multippel. De øvrige investeringene er verdsatt basert på rapportert NAV uten at Ferd har mulighet til å regne på senstiviteten, selv om multipler sannsynligvis er benyttet ved fastsettelsen av NAV.
3) Ca 80 % av hedgefondene på nivå 3 er sensitive for endring i rabatt.

Strandveien 50
1324 Lysaker

Postboks 34
Google maps

Telefon 67 10 80 00
Telefaks 67 10 80 01

© Copyright 2016 Ferd. All rights Reserved | Personvern

Design and development by Design Container AS | CMS by Snapper Net Solutions AS