|
NOTE 5
|
BRUK AV VIRKELIG VERDI OG FINANSIELLE INSTRUMENTER
|
|||||||
|
Ferds prinsipper ved måling til virkelig verdi, generelt
|
||||||||
|
Ferd benytter den verdsettelsesmetode som ansees å gi det mest representative estimatet på en antatt salgsverdi. Et slikt salg forutsettes gjennomført i en velordnet transaksjon på balansedagen. Dette innebærer at for alle eiendeler der det finnes observerbar markedsinformasjon, eller der det nylig er gjennomført en transaksjon, benyttes disse kurser (markedsmetoden). Når en kurs for en identisk eiendel ikke er observerbar, beregnes virkelig verdi ved hjelp av en annen verdsettingsmetode. Ved verdsettingen benytter Ferd relevante og observerbare data i størst mulig grad.
|
||||||||
|
For alle investeringer der verdien fastsettes ved bruk av en annen verdsettingsmetode enn markedsmetoden, gjøres det analyser av endringen i verdi fra periode til periode. Det gjennomføres grundige analyser på flere nivåer, både av overordnet i forretningsområdet, av Ferds konsernledelse og til slutt av Ferds styre. Det utarbeides sensitivitetsanalyser for de mest sentrale og kritiske inndata i verdsettingsmodellen, og i enkelte tilfeller foretas kontrollberegninger av verdsettelsen ved bruk av alternative verdsettingsmetoder for å bekrefte den beregnede verdi.
|
||||||||
|
Ferd er konsekvent i bruken av verdsettingsmetode, og endrer normalt ikke prinsippene for verdsettelsen. Endring av prinsipper vil gi lav pålitelighet i rapporteringen og svekket sammenlignbarhet fra periode til periode. Prinsipp for verdsettelse og bruk av verdsettingsmetode fastsettes for investeringen før den gjennomføres og endres kun unntaksvis og bare dersom endringen fører til en måling som under omstendighetene er mer representativ for virkelig verdi.
|
||||||||
|
Verdsettelsesmetoder
|
||||||||
|
Investeringer i børsnoterte aksjer verdsettes ved bruk av markedsmetoden. Børskurs for siste gjennomførte transaksjon på markedsplassen legges til grunn.
|
||||||||
|
Investeringer i unoterte aksjer som blir forvaltet internt, verdsettes normalt basert på en inntjeningsmultippel. Ved beregning av verdi (Enterprise Value - EV) benyttes for eksempel EV / EBITDA, EV / EBITA, EV / EBIT og EV / (EBITDA - CAPEX). Ferd innhenter relevante multipler for sammenlignbare selskaper. Multiplene for porteføljeselskapene justeres dersom forutsetningene ikke er like med peer group. Slike forutsetninger kan bestå av kontrollpremie, likviditetsrabatt, vekstforutsetninger, marginer eller tilsvarende. Selskapets resultat som benyttes i verdsettelsen normaliseres for engangseffekter. Til slutt beregnes egenkapitalverdi ved å gjøre fradrag for netto rentebærende gjeld. Dersom det har skjedd en uavhengig transaksjon i verdipapiret, benyttes denne normalt som grunnlag for vår verdsettelse.
|
||||||||
|
Verdsettelse av investeringer i eksternt forvaltede private equity- og hedgefond er basert på rapportert verdi fra fondene (NAV). Ferd gjør en kritisk vurdering av om rapportert NAV kan legges til grunn.
|
||||||||
|
Utleieeiendommer er verdsatt ved diskontering av fremtidige forventede kontantstrømmer. Verdien av eiendommer som inngår i byggeprosjekter vurderes løpende til antatt salgsverdi. Verdien oppnår ofte et skifte ved oppnådde milepæler. Periodevis sammenlignes våre beregnede verdier mot uavhengige takster.
|
||||||||
|
Nedenfor følger en oversikt over bokført verdi og virkelig verdi av konsernets eiendeler og gjeld fordelt etter hvordan de er målt i regnskapet. Tabellen er utgangspunkt for den videre informasjonen om selskapets finansielle risiko og henviser til påfølgende noter.
|
||||||||
|
Investeringer målt til virkelig verdi over resultatet
|
Investeringer målt til virkelig verdi over utvidet resultat
|
Finansielle instrumenter målt til amortisert kost
|
||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Utlån og fordringer
|
Finansiell forpliktelse
|
Annen type verdsettelse
|
SUM
|
||||
|
Anleggsmidler
|
||||||||
|
Immaterielle eiendeler
|
3 153 719
|
3 153 719
|
||||||
|
Utsatt skattefordel
|
257 916
|
257 916
|
||||||
|
Varige driftsmidler
|
2 175 360
|
2 175 360
|
||||||
|
Investeringer etter egenkapitalmetoden
|
494 635
|
494 635
|
||||||
|
Investeringseiendom
|
2 235 900
|
2 235 900
|
||||||
|
Pensjonsmidler
|
25 370
|
25 370
|
||||||
|
Andre finansielle anleggsmidler
|
137 883
|
85 742
|
223 625
|
|||||
|
Sum 2015
|
2 235 900
|
|
137 883
|
|
6 192 742
|
8 566 524
|
||
|
Sum 2014
|
2 386 449
|
|
190 409
|
|
7 291 683
|
9 868 541
|
||
|
Omløpsmidler
|
||||||||
|
Varer
|
2 635 545
|
2 635 545
|
||||||
|
Kortsiktige fordringer
|
61 075
|
2 375 563
|
2 436 638
|
|||||
|
Noterte aksjer og andeler
|
7 283 017
|
7 283 017
|
||||||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
3 071 613
|
3 071 613
|
||||||
|
Hedgefond
|
5 202 980
|
5 202 980
|
||||||
|
Renteinvesteringer
|
94 484
|
94 484
|
||||||
|
Bankinnskudd
|
1 852 737
|
1 852 737
|
||||||
|
Sum 2015
|
15 652 095
|
61 075
|
4 228 300
|
|
2 635 545
|
22 577 015
|
||
|
Sum 2014
|
14 361 391
|
11 565
|
4 087 298
|
|
2 556 300
|
21 016 554
|
||
|
Langsiktig gjeld
|
||||||||
|
Pensjonsforpliktelser
|
|
193 138
|
193 138
|
|||||
|
Utsatt skatt
|
847 312
|
847 312
|
||||||
|
Langsiktig rentebærende gjeld
|
4 035 847
|
- 20 798
|
4 015 050
|
|||||
|
Annen langsiktig gjeld
|
147 187
|
147 187
|
||||||
|
Sum 2015
|
|
|
|
4 183 034
|
1 019 652
|
5 202 686
|
||
|
Sum 2014
|
|
52 281
|
|
3 939 461
|
963 402
|
4 955 144
|
||
|
Kortsiktig gjeld
|
||||||||
|
Kortsiktig rentebærende gjeld
|
|
661 163
|
661 163
|
|||||
|
Betalbar skatt
|
143 752
|
143 752
|
||||||
|
Annen kortsiktig gjeld
|
196 537
|
2 833 214
|
3 029 751
|
|||||
|
Sum 2015
|
196 537
|
|
|
3 494 377
|
143 752
|
3 834 665
|
||
|
Sum 2014
|
15 503
|
58 167
|
|
4 166 278
|
359 718
|
4 599 666
|
||
|
Virkelig verdi hierarki - Finansielle eiendeler og forpliktelser
|
||||||||
|
Ferd inndeler eiendeler og forpliktelser målt til virkelig verdi i balansen i et hierarki basert på grunnlaget for verdsettelsen. Hierarkiet har følgende nivåer:
|
||||||||
|
Nivå 1: Verdsettelse basert på noterte priser i aktive markeder for identiske eiendeler uten justeringer. Et aktivt marked kjennetegnes ved at det gjøres transaksjoner i markedet i verdipapiret med tilstrekkelig hyppighet og volum. Prisinformasjonen skal være løpende oppdatert og representere forventet salgsvederlag. Kun børsnoterte aksjer blir vurdert som nivå 1 investeringer.
|
||||||||
|
Nivå 2: På nivå 2 klassifiseres investeringer hvor det finnes noterte priser, men markedene tilfredsstiller ikke kravene for å regnes som aktive. I tillegg vurderes investeringer hvor verdsettelsen i sin helhet kan avledes fra verdien av andre noterte priser, herunder verdi på underliggende verdipapirer, rentenivå, valutakurs eller lignende. Finansielle derivater som renteswaper og valutaterminer vurderes også som nivå 2 investeringer. Ferds hedgefondportefølje vurderes å tilfredsstille kravene til nivå 2. Disse fondene består av sammensatte porteføljer av aksjer, rentepapirer, råvarer og andre omsettelige derivater. For slike fond rapporteres verdi (NAV) løpende og den rapporterte NAV benyttes ved transaksjoner i fondet.
|
||||||||
|
Nivå 3: Alle Ferds øvrige investeringer vurderes på nivå 3. Dette gjelder investeringer der all informasjon eller deler av informasjonen om verdi ikke kan observeres i markedet. Ferd benytter også verdsettelsesmodeller for investeringer der aksjen har liten eller ingen omsetning. Verdipapirer som verdsettes basert på noterte priser eller rapportert verdi (NAV), men hvor det må gjøres vesentlige justeringer vurderes også på nivå 3. For Ferd gjelder dette private equity investeringer og fondsinvesteringer kjøp i annenhåndsmarket der rapportert NAV må justeres for rabatter. En avstemming i bevegelsen av eiendelene på nivå 3 er vist i en egen tabell.
|
||||||||
|
Ferd allokerer hver enkelt investering til sitt respektive nivå i hierarkiet ved anskaffelse. Overføringer fra et nivå til et annet skjer kun unntaksvis og utelukkende dersom det er skjedd endringer av betydning for nivåinndelingen ved den finansielle eiendelen. Dette kan skje eksempelvis ved at en unotert aksje har blitt børsnotert eller tilsvarende. En overføring mellom nivåene vil i så tilfelle gjøres når Ferd er blitt kjent med endringen.
|
||||||||
|
Tabellen viser hvilket nivå i verdsettelseshierarkiet de ulike målemetodene for konsernets investeringer målt til virkelig verdi vurderes å befinne seg:
|
||||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Nivå 1
|
Nivå 2
|
Nivå 3
|
Sum 2015
|
||||
|
Eiendeler
|
||||||||
|
Investeringseiendom
|
2 235 900
|
2 235 900
|
||||||
|
Kortsiktige fordringer
|
61 075
|
61 075
|
||||||
|
Noterte aksjer og andeler
|
7 283 017
|
7 283 017
|
||||||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
3 071 613
|
3 071 613
|
||||||
|
Hedgefond
|
3 887 561
|
1 315 420
|
5 202 980
|
|||||
|
Renteinvesteringer
|
94 484
|
94 484
|
||||||
|
Gjeld
|
|
|||||||
|
Annen kortsiktig gjeld
|
- 92 407
|
- 104 129
|
- 196 537
|
|||||
|
Sum 2015
|
7 283 017
|
3 950 712
|
6 518 803
|
17 752 533
|
||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Nivå 1
|
Nivå 2
|
Nivå 3
|
Sum 2014
|
||||
|
Eiendeler
|
||||||||
|
Investeringseiendom
|
2 386 449
|
2 386 449
|
||||||
|
Kortsiktige fordringer
|
11 565
|
11 565
|
||||||
|
Noterte aksjer og andeler
|
6 622 553
|
6 622 553
|
||||||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
3 086 854
|
3 086 854
|
||||||
|
Hedgefond
|
2 869 671
|
1 782 313
|
4 651 984
|
|||||
|
Gjeld
|
||||||||
|
Annen langsiktig gjeld
|
- 52 281
|
- 52 281
|
||||||
|
Annen kortsiktig gjeld
|
- 73 670
|
- 73 670
|
||||||
|
Sum 2014
|
6 622 553
|
2 755 285
|
7 255 616
|
16 633 454
|
||||
|
Avstemming av bevegelsen i eiendeler på nivå 3
|
||||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
IB 1.1.15
|
Kjøp / emisjon
|
Salg og utbetalinger fra investeringer
|
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat
|
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
|
Gevinst og tap innregnet i resultatet
|
UB 31.12.15
|
|
|
Investeringseiendom
|
2 386 449
|
215 561
|
- 556 228
|
190 117
|
2 235 900
|
|||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
3 086 854
|
634 328
|
- 529 564
|
- 164 691
|
44 687
|
3 071 613
|
||
|
Hedgefond
|
1 782 313
|
199 069
|
- 730 396
|
- 442 772
|
507 206
|
1 315 420
|
||
|
Sum
|
7 255 616
|
1 048 958
|
-1 816 188
|
|
- 417 346
|
551 893
|
6 622 933
|
|
|
Beløp i NOK 1 000
|
IB 1.1.14
|
Kjøp / emisjon
|
Salg og utbetalinger fra investeringer *)
|
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i totalresultat
|
Urealiserte gevinster og tap, innregnet i resultatet
|
Gevinst og tap innregnet i resultatet
|
UB 31.12.14
|
|
|
Investeringseiendom
|
1 828 917
|
390 609
|
- 2 435
|
169 358
|
2 386 449
|
|||
|
Unoterte aksjer og andeler
|
5 446 096
|
553 599
|
-1 425 596
|
-1 383 158
|
- 104 087
|
3 086 854
|
||
|
Hedgefond
|
2 017 082
|
92 895
|
- 901 293
|
573 629
|
1 782 313
|
|||
|
Sum
|
9 292 095
|
1 037 103
|
-2 329 324
|
|
- 640 171
|
- 104 087
|
7 255 616
|
|
|
*) Blant salg og avganger inngår 686 millioner kroner for Interwell AS, som i 2014 er reklassifisert fra unoterte aksjer målt til virkelig verdi til datterselskap.
|
||||||||
|
Nedenfor presenteres en oversikt over de mest sentrale forutsetninger benyttet ved måling av virkelig verdi av Ferds investeringer, allokert til nivå 3 i hierarkiet. Vi viser også hvor sensitive verdien av investeringene er for endringer i forutsetningene.
|
||||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Balanseført verdi per 31.12.15
|
Benyttede og implisitte
EBITDA multipler
|
Verdi, dersom multippel reduseres med 10 prosent
|
Verdi, dersom multippel økes med 10 prosent
|
Benyttet diskonterings-rente
|
Verdi, dersom renten økes med 1 prosentpoeng
|
Verdi, dersom renten reduseres med 1 prosentpoeng
|
|
|
Investeringseiendom 1)
|
2 235 900
|
7.0 % - 11.7 %
|
1 907 000
|
2 724 000
|
||||
|
Unoterte aksjer og andeler sensitive for multippel 2)
|
868 777
|
9,2 - 15,7
|
610 777
|
1 126 777
|
||||
|
Øvrige unoterte aksjer og andeler 2)
|
2 202 836
|
|||||||
|
Beløp i NOK 1 000
|
Balanseført verdi per 31.12.15
|
Estimerte rabatter ihht megler (intervall)
|
Verdi dersom rabattert pris økes med 10 prosent
|
Verdi dersom rabattert pris reduseres med 10 prosent
|
||||
|
Hedgefond 3)
|
1 315 420
|
1 % - 83 %
|
1 215 775
|
1 415 064
|
||||
|
1) Ca 68 % av Ferd Eiendom AS' portefølje er utleieeiendommer og utviklingsprosjekter og er sensitive for endring i diskonteringsrente.
|
||||||||
|
2) Ca 28 % av verdien av unoterte aksjer og andeler er sensitive for endring i multippel. De øvrige investeringene er verdsatt basert på rapportert NAV uten at Ferd har mulighet til å regne på senstiviteten, selv om multipler sannsynligvis er benyttet ved fastsettelsen av NAV.
|
||||||||
|
3) Ca 80 % av hedgefondene på nivå 3 er sensitive for endring i rabatt.
|
||||||||